胡杨观点:大多数人的房子都买错了,这是我花了数千万才总结出来的经验

昨天的文章《人在屋檐下,要学会低头》,写了我所在小区快速败落的乱象。

有十多个读者猜测,我是不是住在某某小区,其实都不是。

看来,房子买完后,小区环境和物业质量快速下降,是大多数买过房的人都遇到的烦心事。

这篇文章就写写,我这些年花了数千万积累下来的,关于买房的经验和教训。

01

什么样的房子,才能保值升值

过去20年,只有房子,才是让所有散户都能赚到钱的投资项目。

只要在2017年之前买过房子的,只要不是开发商跑了,成了烂尾楼,人人都赚钱了。

所有在2017年之前买过房子的人,一定要感谢这个伟大的时代。

但是,过了2017年之后,除了一线城市外,其它多数二三四线城市的房价都下跌了。

2017年郑州开始限购后,我就没太关注房子了,因为没名额买,感觉涨太多了,也没打算再买。

去年底,因为要买学区房,就到处去看房。

我突然发现,就郑州的房价,也出现了如此巨大的分化。

最火的郑东新区北龙湖的房子,基本要五万以上,带院子的基本十万左右。

而市区的普遍在一万到两万之间,高档点的小区或者好一点学校的学区房,基本在二至三万之间。

边远郊区的房子,多数在一万以下,而且二手房基本有价无市。

我有两套郊区的房子,挂出来一年了,都没几个人看。

去年我去中介登记要卖的房子,中介普遍表现不热情,而一旦说要买房子,立马端茶倒水。

在找学区房的过程中,看了很多二手房,我发现了几个规律:

1、 同一路段,学区房跟不是学区房的房子,价格最少差3000以上,哪怕只有一路之隔;

2、 同等条件的两个小区,物业和绿化好的,比物业差的,价格差2000以上;

3、 只要是好学校的学区房,哪怕是上世纪七八十年代的房子,照样很抢手,而且必须全款;

4、 大开发商的房子,基本比较保值,价格比周边都要贵一两千。

以前,市场火爆的时候,房子只要买到就能赚到,那时候很少有人关注后期的保值的问题,因为只要想卖,很快就能卖掉。

那时候,买房子,都是为了赚差价。

但现在房价出现了下跌,二手房不好卖的时候,房子是否保值的差异就显现出来了。

 

02

物业费贵的小区,一般比较保值

买房子时候,在条件差不多的情况下,大多数人会选个物业费便宜的,这样后面的持有成本比较低。

我以前也是这样。

但事实证明,物业费便宜,就意味着物业服务快速下滑。

房子这东西,有个毛病,就是买房子时候,物业费一旦定下来,以后再想涨价非常难。

就像我们小区,当年可是国家康居示范工程,上一届的部委某李姓领导都来考察过两次。

可见那时候,郑州真没啥像样的小区。

我们小区就是绿化好点,当时率先安装了可视对讲和防盗报警系统,市里就带着部委领导来考察。

我们小区的物业费是三毛八一平,这是第一期交房时候定下来的标准,一晃过去十多年了。

刚开始,房子没有卖完,物业当然没的说,虽然只是个地方小开发商。

到2008年,房子卖完了,但开发商又开了几个新楼盘,还需要我们这些老业主的支持。

每次开盘,都给老业主打折,发动老业主转介绍,因此那几年,物业服务还可以。

但是开始每年在大门口张贴物业公司收支情况,显示物业公司每年亏损几十万,都是由开发商买单。

直到2014年,估计是老业主的利用价值不大了,慢慢的小区的保安都从小伙变成了大爷。

小区的绿化也变得越来越差,原来的智能化报警,对讲,监控系统也都瘫痪了。

刚开始我们小区是没有防盗窗的,一楼也没有,只要防盗系统一报警,保安三五分钟内便能赶到家里。

然后那几年,小区里便开始频繁出现入室盗窃。

我们家左右邻居,楼上都被偷遍了,我们家得以幸免,是因为那时候儿子小,家里天天有人。

于是一帮不满的业主便开始带头闹,物业在小区打出了同等价格享受同等服务的标语。

而且维护报警系统,需要一大笔资金。

后来,物业贴出了涨价通知,物业费涨到九毛八,带头的继续闹,然后物业公司就贴出了终止服务撤出小区的公告。

后来再进驻的物业,一个比一个差。

原来的物业,至少是开发商的直系,好多开发商公司的领导和物业的员工,都在小区住,对小区还是有感情的。

物业公司的人经常上门服务,做满意度调查,是真心在做服务。

而后来的物业公司,都是来赚钱的。

物业费收不上来,就想别的招,偷卖小区的名贵绿化树。

而我这次买的学区房,建成年份跟我们小区一样,但是整体物业服务就好得多。

因为物业费是一块六毛八。

物业公司也是做生意的,物业费一旦定下来,十年二十年都涨不了,所以,为了稳妥一点,买房子还是要买物业费贵的,最好是大开发商的。

03

为什么二手房价格没新房高?

房子是资产,按理说,同等条件下的资产,应该是同价的。

但事实情况是,二手房价格基本没有一手房贵,哪怕同一个小区。

除非极端个案,如深圳的二手房价格倒挂,是因为政府对一手房的限价所致。

为什么会造成这种情况呢?

因为,房子这种资产,价格由两方面决定的,市场价格和品牌溢价。

房子的价格≈市场价格+品牌溢价

品牌溢价包含小区的品质,整体的绿化,物业的服务水平等很多方面。

但品牌这个东西,是需要不断维护,不断投资的。

只有不断投资,才能保持品牌溢价,一旦停止投资,品牌溢价就会逐步消失。

就比如可口可乐,够牛了吧,但人家天天还在做广告,还不断请明星代言。

麦当劳够牛了吧,也是不断投放广告,几乎从不间断。

还有苹果,每次新品发布,铺天盖地都是广告。

这么牛的品牌,还在不断烧钱投广告,不是因为人家傻,而是因为它害怕自己被遗忘。

人是一种健忘的动物,一旦刺激停止,很快就会被忘记。

即使从人口更迭的角度看,每年还有1%左右的人口更新。

如果停止品牌维护,只吃老本,你感觉可口可乐能活多少年?

但是,房子这种东西,在开发商手里时候,开发商会做顶级的设计,组建一流的物业服务公司提升服务水平,不断投放各种广告,搞各种活动,甚至请来大牌明星,来提升品牌溢价。

但一旦卖到散户手里,几乎没有人愿意再去对品牌进行投资。

每一套房子价值都超千万的小区,经常连物业费都收不齐。

真正需要大修的时候,只能动用维修基金。

动用过维修基金的读者,应该都知道动用那玩意有多难。

房子一旦卖完,就进入了纯粹消费品牌溢价的进程,房子的品牌溢价自然会慢慢消失。

而能减缓这种消失速度的,几乎唯一的希望就是一个好的物业。

但好的物业的前提是,物业费得贵。

 

04

如何买一套保值升值的房子?

 

房地产黄金20年已经过去了,但是不代表房产投资的时代过去了。

就像吃甘蔗,最甜的那段吃完了,不代表其它部分就一定不甜。

但是,闭着眼睛买就能赚钱的时代肯定是过去了。

以后买房,想赚钱的话,就跟买股票一样,是个技术活。

关于如何买一套保值的房子,我有以下建议:

1、 能买一线城市的,不要买二线城市的;

2、 能买市中心的,不要买郊区的;哪怕钱不够也要选择市中心买个小房子,而不是去郊区买个大房子;

3、 能买大开发商的贵房子,不要买小开发商的便宜房子;

4、 有条件的,一定要买稀缺资源,比如好学校的学区房;

5、 同等条件下,选择一个物业费贵的。

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